澳门新萄京赌场网址_新萄京娱乐网址2492777

热门关键词: 澳门新萄京赌场网址,新萄京娱乐网址2492777

农业政策

当前位置:澳门新萄京赌场网址 > 农业政策 > 构建国家住房储蓄制度 完善住房融资体系

构建国家住房储蓄制度 完善住房融资体系

来源:http://www.dcmarijuanalaw.com 作者:澳门新萄京赌场网址 时间:2019-11-24 17:09

发布部门: 中国人民银行办公厅 发布文号: 银办函[2001]280号

目前,世界上较通行的住房金融制度包括住房抵押贷款制度、住房公积金制度以及住房储蓄制度。住房抵押贷款制度以美国最盛,发展出一套较完善的、高度发达的抵押贷款体系,通过抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场的有机结合,为信用资金的运行提供有效市场。住房公积金制度以新加坡为代表,自1955年实行以来,实质上是政府推行的一种强制储蓄制度,只要有工资收入者必须同雇主一起将收入的固定比例缴存以便未来购房使用。而住房储蓄制度首先在二战后德国出现,已成为满足住房融资需求的另一种体系。目前在我国,除了住房抵押贷款外,住房金融制度主要学习新加坡的住房公积金制度。面对新形势、新问题,建立住房储蓄制度、建立国家住房银行已经成为我国住房融资体系完善的方向。

国家经贸委、财政部、外经贸部、建设部、国务院法制办、国家税务总局办公厅: 中国建设银行就与德国施豪银行成立合资住房储蓄银行事请示我行。因《请示》涉及有关法规和多项政策问题,我行将在征求有关部门意见的基础上报请国务院批示。 请你部就《请示》的有关内容提出意见,并请于2001年5月20日前将意见反馈我行。 联系人:邓玉梅,电话:66194748;段继宁,电话:66194790。? 以上,请函复。?关于我行与德国施豪银行成立合资住房储蓄银行的请示?建总报[2001]26号中国人民银行: 根据朱○基总理1998年12月4日在德国驻华大使关于施豪银行拟在中国开展业务的来函上的批示精神,我行自1999年4月开始,与德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司合作开展了关于引进德国住房储蓄制度,在中国成立合资住房储蓄银行的可行性研究。现就工作进展情况及目前拟在中国设立合资住房储蓄银行的目的、试点城市和需解决的有关政策问题请示如下: 一、施豪银行住房储蓄业务简介 施豪银行是德国34家住房储蓄银行中最大的一家,拥有员工3100名,目前的股本金为6亿德国马克,位于法兰克福的德国中央银行是其最大的股东。截止1999年底,施豪银行的资产总额为569亿马克,拥有客户达620多万人,市场占有率近25%。 按照德国《住房储蓄银行法》规定,施豪银行的主要业务经营范围是住房储蓄业务。该业务体系是将住房储蓄存款和贷款相结合的封闭的住房融资体系。参加该体系的客户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签定《住房储蓄合同》,住房储蓄合同额由存款额和贷款额两部分组成,其中贷款额约占合同额的50%。住房储蓄合同一经签署,客户首先每月有规律地进行存款,当最低存款额达到要求并满足银行规定的其他条件后,即可得到一笔贷款,专项用于购、建住房,以后每月分期偿还这笔贷款。住房储蓄业务具有以下特点:一是封闭运作、专款专用。住房储蓄存款的惟一用途是为参加住房储蓄的居民提供购建住房贷款。二是利率固定,不受资本市场利率波动的影响。三是市场营销方式独特,经营成本低。德国住房储蓄银行业务是通过与其合作的商业银行的营业网点和外围推销员来进行的,不单独设立分支机构,从而可以节约人工费及办公费用,降低经营成本。四是与合作银行密切合作,实现双赢。在德国,与施豪银行签定住房储蓄合同的客户中,有86.8%的客户又申请了商业银行抵押贷款。这种组合贷款的方式促进了商业银行住房抵押贷款业务的发展。五是住房储蓄贷款实行第二抵押权制度。商业银行或抵押银行的抵押贷款为第一抵押权贷款,这对商业银行与住房储蓄银行合作开展住房融资业务是极为有利的。六是住房储蓄制度灵活性强,适宜于广大居民。住房储蓄合同额无上下限额规定,合同额的大小、期限长短,由储户根据其收入水平、储蓄及还款能力自由选择。

三种住房金融制度的比较

二、我行与施豪银行合作开展住房储蓄业务研究的进展情况 1998年12月4日,德国驻华大使专门就施豪银行在中国开展业务的打算致函朱?F基总理,朱总理批示:“请小川、廷焕同志并正声同志阅”。根据总理批示精神,1999年4月上旬,我行组成课题组,着手对引进德国住房储蓄制度,在中国成立合资住房储蓄银行的可行性进行研究论证。1999年8月31日,我行邀请国家计委、财政部、人民银行、社科院等部门的有关专家,召开了“关于德国住房储蓄制度在我国的适应性研究的专家研讨会”,与会专家对我行开展这项工作的研究给予了较高的评价。1999年9月6日,我行与德国施豪银行就合作开展住房储蓄业务研究的有关事宜签署了《合作意向书》。2000年3月21日—4月2日,我行张恩照副行长应施豪银行的邀请,对施豪银行在德国及其在捷克的合资住房储蓄银行的业务情况进行了实地考察。2000年5月17日,我行王雪冰行长致函请示朱?F基总理,向朱总理汇报了我行开展住房储蓄研究及考察的有关情况。朱总理5月21日批示:“请仲藜同志阅研,简告。”2000年7月2日,朱?F基总理访德期间,在汉堡至拉藤的火车上会见了施豪银行董事长亚力山大·艾尔德兰特先生。据我行收到的外交部密件《总理访德简报第九期》称,朱总理表示支持施豪银行与我行开展合作,愿意借鉴德国的住房储蓄业务经验,先在天津市试点,有关问题与人民银行协商。2000年7月11日,我行以建总报[2000]49号向朱?F基总理和温家宝副总理报送了《关于我行与德国施豪银行合资成立住房储蓄银行的近期工作安排情况的报告》,并抄送了戴相龙行长和人民银行监管一司。到2000年末,我行与施豪银行经过近两年的研究磋商,就《关于成立合资住房储蓄银行的可行性研究报告》、《合资银行合同》及《合资银行章程》等达成了一致意见。2001年1月22日我行王雪冰行长和施豪银行艾尔德兰特行长、拉德维希副行长共同签署了合资合同、章程、可研报告、申请书等文件,并按规定的报批程序于3月8日报送了人民银行天津分行。

从贷款额度上来说,按揭贷款制度受所购房屋金额以及宏观经济政策的限制,但从理论上说,没有明确限制,只要有能力,即可多贷款。从贷款时间上来看,按揭贷款只要符合商业银行的要求时,即可做到随用随贷,没有其他限制。从贷款利率上看,按揭贷款属于商业贷款,贷款利率随着市场供求而波动,具有一定的利率风险。公积金制度和住房储蓄制度在这些方面与按揭贷款制度形成对比。这两种制度的贷款额度是按照个人缴存额度而来,按照取得对等的原则获取贷款,并且贷款时间上也有所限制,必须满足一定缴款期限后才能使用,但是贷款利率一般都低于市场利率,比按揭贷款要更有吸引力,能更好地为中低收入人群提供住房融资需求。

三、我行拟与施豪银行合资设立住房储蓄银行开办住房储蓄业务的目的 目前,世界各国普遍实行的住房金融制度有三种:一是资本市场融资制度,主要表现为商业银行贷款方式;二是强制性住房储蓄制度,表现为住房公积金方式;三是合同住房储蓄制度,表现为住房储蓄方式。我行拟与施豪银行合资设立住房储蓄银行的目的是,结合中国的实际情况,引进德国住房储蓄银行的成功经验和先进技术,利用我行的网络优势,提供住房储蓄与住房贷款相结合的金融服务,成为中国住房金融市场积极和有益的补充,丰富住房金融产品,促进中国的住房制度改革和住房消费,改进和提高我行的经营管理水平和效益。

在制度的定位上,住房抵押贷款制度面向符合收入要求的人群,其基本属性是商业性、资本性的;住房公积金制度主要面向的是城镇中有固定职业和稳定收入的群体,其基本属性带有政策性和强制性;住房储蓄制度则是一种政府扶持的公益性和互助性住房融资体系。与住房抵押贷款制度相比,住房储蓄制度的非盈利性更明显,互助合作性更明确,住房储蓄银行并不以商业盈利为目的,区别于一般的商业银行。

四、关于拟设立合资住房储蓄银行在我国开展住房储蓄业务的试点城市 我们经过多方调查、比较、论证,拟选择天津市作为开展住房储蓄业务的试点城市。? 首先,天津市的住房制度改革为开展住房储蓄业务提供了较好的体制环境。从1999年6月30日起,天津市全市城镇范围内的机关、团体、企事业单位即一律停止了住房实物分配,市场化住房供应体制和住房交易市场已初步形成。2000年天津市个人购房面积已达住房销售面积的93%。 其次,天津市经济基础雄厚,具有独特的经济地理优势。1999年天津市人均国内生产总值15976元,为全国人均国内生产总值的2.19倍;地方财政收入达206.9亿元,占全国财政收入的1.9%。天津市毗邻北京,由于中国建设银行总行及施豪银行在华代表处均在北京,将试点城市选在天津,有利于股东单位对合资银行的管理,也有利于各方信息的沟通和交流,从而提高合资银行的工作效率。 第三,天津市人口众多。1999年末天津市常住人口959.48万人,户籍人口910.17万人,其中城镇人口占全市人口的66%,住房需求较大的人群占全市人口的比例达54%,在天津市开展住房储蓄业务具有广泛的客户群体。 第四,天津市居民对住房的潜在需求大。1999年底天津市人均住房居住面积只有8.4平方米,尚未达到全国平均水平,特别是房龄30年以上的住房在现有住房中占很高比例,表明天津市居民的居住条件有待进一步改善,预示着天津市居民住房潜在需求较大。 第五,天津市居民对住房的有效需求较高。1999年天津市职工平均工资9009元,城镇居民人均可支配收入7650元。目前,天津市住房平均售价约为2250元/平方米,按照城镇居民户均收入 21332元,家庭购买60平方米的一套住房的房价收入比为7.23,比北京都低,说明天津市居民购买住房的能力较强。 第六、住房储蓄业务在天津市具有广阔的发展空间。近几年来,天津市个人住房金融业务虽有一定的发展,但发展速度比较缓慢。远远没有满足全市居民购买住房的融资需要。据天津市统计局调查,全市有12.75%的家庭明确表示将在今后5年内购买住房,31.1%的家庭具有购房需求,但未提出购房时限。上述家庭特别是后一类极有可能成为住房储蓄业务的服务对象,如果假设住房储蓄银行能将其中五分之一的家庭争取为自己的客户,则全市有8.77%的家庭可以成为住房储蓄银行的客户。

与住房公积金制度相比,住房储蓄制度更具有合同储蓄性质,储户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订住房储蓄合同,日后凭借这份合同,从住房储蓄银行获得贷款,参与人的存贷款金额及方式有不同合同文本保障,相比于公积金更具灵活性;从运营管理来看,住房公积金主要委托商业银行进行运作,贷款利率跟随市场利率调整,贷款期限影响贷款利率,而住房储蓄制度则是专款专用,贷款利率并不随行就市,也与贷款期限无关。住房储蓄制度一般的合同贷款期限都较商业抵押贷款和公积金贷款更短,所以每月还款压力相对更大,这样便于一个参与人贷款还完后快速帮助其他参与人购房。

五、目前在我国成立合资住房储蓄银行需解决的有关政策问题 关于住房储蓄业务立法问题。经调查,目前实行住房储蓄制度的国家,均颁布了《住房储蓄银行法》,为住房储蓄业务的发展奠定了法律基础,这也是德国允许本国银行出资在其他国家开展住房储蓄业务的前提条件。各国《住房储蓄银行法》一般包括以下内容:住房储蓄银行的设立形式,住房储蓄银行的设立及经营业务范围,住房储蓄业务一般的业务规则及储蓄合同的主要内容,储蓄存款的用途,贷款的担保等。考虑到我国现有的金融法规体系已对住房储蓄业务的发展提供了一定的法律支持,目前只需要制定住房储蓄的有关业务制度,明确住房储蓄银行所吸纳的资金只能专款专用,保证住房储蓄存款最大限度地用于居民购建房,保证住房储蓄银行快速健康地发展。在这种情况下,可否请国家有关部门批准设立合资银行的同时,先颁布《住房储蓄银行管理暂行规定》,以后视业务开展情况和需要再考虑正式立法问题。 关于经营人民币业务问题。拟设立的合资住房储蓄银行主要经营面向居民的人民币业务。目前,我国只有上海、深圳部分外资银行被允许经营人民币业务,天津市有14家外资银行分行,均不能经营对公客户人民币业务。因此,建议批准合资住房储蓄银行在天津市开展人民币业务。 关于经营模式问题。申请设立的合资住房储蓄银行拟采用施豪银行的业务经营模式,即合资银行负责全部的业务管理,不设分支机构,委托建设银行的营业网点推销合同,为客户办理存款、还款和结算业务。这种独特的经营模式既是住房储蓄银行降低成本、高效运营的关键,又是建设银行发展中介业务、扩大客户群体的有效手段,但目前在我国尚无先例,建议人民银行给予批准。 关于固定利率问题。固定的存、贷款利率是住房储蓄业务的重要特点,而我国目前对外资金融机构的利率管理规定是:外币存、贷款利率可以参照国际市场行情制定,人民币存、贷款利率执行人民银行规定利率,并随人民银行利率调整而调整。迄今为止,我国还没有采取固定存、贷款利率的金融业务,即便与住房储蓄业务相近的公积金业务,其存、贷款利率也浮动。因此,我们恳请人民银行批准住房储蓄业务采用固定利率。 关于吸收国内存款比例问题。《外资金融机构管理暂行条例》规定,外资金融机构从中国境内吸收的存款不得超过其总资产的百分之四十。这一规定适用于以境外筹资为主的金融机构,而合资住房储蓄银行主要资金来源为国内的居民储蓄存款,国内存款占总资产比例将超过条例40%的规定。 关于存款准备金问题。在德国,住房储蓄银行享受免交存款准备金的优惠政策。在开展住房储蓄业务的其他国家,住房储蓄银行也可交纳较低比例的存款准备金。住房储蓄银行可缴纳较低比例存款准备金的依据是:一方面,住房储蓄存款人绝大部分都是为日后贷款购房而进行存款的,存款人违约的比例很低,银行的筹资活动基本上可以按照计划进行;另一方面,住房储蓄贷款贷款质量较高。因此,为了使资金能够更多地为存款人提供住房贷款,建议批准拟成立的合资住房储蓄银行缴纳较低比例的存款准备金。 关于住房储蓄奖励和补贴问题。目前实行住房储蓄制度的国家均不同程度地给住房储蓄者以奖励和补贴。考虑到我国目前财政资金紧张,特别是我国已经实行住房公积金制度,实行住房储蓄的奖励和补贴政策将十分困难。我国引入住房储蓄业务,不能立足于国家的直接贷币奖励和补贴政策,但可以通过税收上的优惠政策以示鼓励。拟设立的合资住房储蓄银行希望得到两项特殊政策:一是免储户的存款利息所得税。合资银行储户的存款将来定向用于购置住房,购房时可以通过合资银行以转账方式直接将房款划至售房单位账户,是否能以鼓励居民存款购房为由,争取减免参加住房储蓄者的存款利息税。二是抵减个人所得税缴交基数。天津市已规定,借用公积金贷款的职工,每月归还的贷款利息额抵减个人所得税缴交基数。合资银行最好能够争取得到同样的政策,甚至更好,即客户每月归还贷款的本息额抵减个人所得税缴交基数。 特此请示,请予批复。

总体来说,这三种住房金融制度在功能、定位、目标等方面具有许多不同但又有相互补充,成为世界上主流的住房融资体系。并不能说哪种制度更有效率,而应该说三者互为补充共同发展,才能够为不同收入水平和住房需求的居民提供有效率的融资支持。

我国建立住房储蓄银行的历史尝试

事实上,我国对住房储蓄制度的探索和实践可以追溯到20世纪80年代。在房改初期,央行于1987年批准在烟台、蚌埠两市试办城市住房储蓄银行来配合住房制度改革的需要。

烟台和蚌埠的住房储蓄银行的建立初衷,是专门办理与房改配套的住房基金筹集、住房信贷以及结算等政策性金融业务,在当时还没有任何商业银行办理贷款的环境下,具有一定的试验和进步意义。当时住房储蓄银行的资金来源主要是当地企事业单位缴存的住房基金以及当地居民的活期存款。但是到了1989年,政策限制所有银行不得批准房地产开发贷款,住房储蓄银行的业务陷入困境。为了走出困境,烟台住房储蓄银行向央行申请开展工商业企业贷款业务,从这时起,住房储蓄银行已经从建立的初衷开始转向商业银行经营模式。直到我国住房公积金制度建立,这两家住房储蓄银行将其住房融资基本职能交予当地住房公积金管理中心,自身逐步转向商业银行发展道路。2000年,蚌埠住房储蓄银行被当地城市信用社合并;2003年,烟台住房储蓄银行进行股份制改造,正式成为股份制商业银行。

这次尝试失败的主要原因在于住房储蓄银行定位不清,究竟是商业银行还是政策性银行的问题并没有明确。如果是商业银行,那么就应该在业务经营和竞争范围上比实际更宽泛;如果是政策性银行,那么应该有相应的政府扶持,如国家开发银行。失败的原因还在于缺乏竞争优势,运行制度不完善,既没有体现出住房储蓄业务的特点,又没有其他商业银行多年来形成的物质基础和经营经验。因此当住房公积金制度出现时,不成熟的住房储蓄就被即刻取代,并未发挥出应有的作用。

在这次尝试后,直到2004年我国才出现真正意义上的住房储蓄银行。2004年2月由中国建设银行与德国施豪银行共同合资的中德住房储蓄银行在天津成立,成为国内唯一一家从事住房储蓄业务的专业银行。2011年,中德住房储蓄银行首家分支机构重庆分行开业,其主要经营目标仍然是以支持保障房开发建设、住房储蓄信贷为主。这意味着在天津起步的中德住房储蓄信贷业务实现了跨区域发展。

与烟台、蚌埠的住房储蓄银行相比,中德住房储蓄银行建立在更为完善的外部环境下,比20世纪80年代末90年代初的市场环境有了非常大的发展。并且其住房储蓄业务以德国住房储蓄银行为母本,完全实行资金封闭运转、执行固定存贷款利率的运作方式。在德国先进、成熟的业务技术和经营管理经验指导下,发展呈现出欣欣向荣之势。但同时也应注意到,中德住房储蓄银行还未成气候的原因不是单一的,住房储蓄制度不被人熟知,公众心存疑虑都对其发展产生了负面的影响。因此,以中央政府的名义建立住房储蓄制度,建立国家住房银行,是下一步完善我国住房金融制度的方向。

适时建立住房储蓄制度的意义

本文由澳门新萄京赌场网址发布于农业政策,转载请注明出处:构建国家住房储蓄制度 完善住房融资体系

关键词: